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2026-01-27
估價師看都更案：都更眉角多，你以為的都更案，其實不一定是真的都更案？

估價師看都更案：都更眉角多，你以為的都更案，其實不一定是真的都更案？


 
若說都更案件中，估價師常見問答榜上有名的
一定有這題：「都更後，怎麼決定拿回的坪數跟分配比例？」
這並非是建商說了算，或誰的運氣好或話語權大，更不是誰跟誰「談」出來的
而是有一套嚴謹的法制系統與計算公式，那就是「價值」
 

時間，是評估都更價值的重要關鍵

都更之所以複雜與充滿挑戰
除了建商與居民立場與期待不同外
更重要的是，還存在一個容易被大家忽略的變因：「時間」
這裡的時間，不是指都更的施作工期
而是更新前的時空背景，與更新後的未來市場潛力
內容包含土地價值、建物法規、政策法令、都市發展……等
這些價值無法被肉眼當下量化，而是要經過多重交叉比對、實地勘訪、邏輯計算，才能得出結論
也正是都更案中，估價師重要且不可或缺的原因。

 

更新前後潛力差距，才是公平分配的基準

然而，其實都更的分配坪數，看得是時間帶來的「價值與未來潛力」
這些前後差距，才是我們作為公平分配的評估基準。
因此，估價師首先判斷的，會是這個案件的類型是什麼
是「都更的權利變換」還是「假都更之名，實合建之實」？
這類鑽漏洞、處在灰色地帶的案件其實並不少
因此專業的估價師能看透案件的本質
才能做出真正公平的估價方式與分配邏輯
 

什麼是權利變換？

顧名思義就是因應居住安全與都市發展需求
依照《都市更新條例》由權利人（地主）與實施方（建商）
經過政府審議後，進行建物更新
依照比例原則，計算更新前與更新後的總價值
再換算成更新後可實際取得的權利內容
也就是說，換得是「權利價值」而非「坪數總數」
是都市更新真正的核心與制度，也強調「公平的分配」
不僅有嚴格的法源程序，也有至少三家以上的專業估價團隊把關
確保各方的權益，而不會有各說各話、各自認定的分配爭議產生
 

什麼是合建合作？

指建商私下找各個土地所有權人進行單獨協議分配
或是住戶為了擁有更多主控權組成都更自籌小組
不一定會經過公開制度化的程序，而是逐戶談判方式
因缺乏統一且透明的標準，大多都是「談」出來的
甚至可能會因專業落差上的認知誤區
例如誤用坊間行情，當作重建後的價值
或是忽略公共空間、公設比、亦可能只看坪數不看價值…等等
這些資訊不對等與落差
都可能導致在同一個案件基地內，分配土地與權利各有差異的談判結果
 

權利變換與合建合作，差異在哪？


表面看來都以「更新舊建築」名義進行更新
背後的估價方式與權利分配邏輯卻大相徑庭
因此，估價師在接下案件時，首先要釐清的就是這個「都更案」
究竟是走都更條例下的「權利變換」，還是互相談好的「合建合作」
無論哪種方式，對於我們來說，都會秉持公正客觀，提出最專業估價報告
但在政府監督下，「權利變換」能確保相關利益人能依據估價報告
獲得最公平的分配比例之保障
而「合建合作」則因失去了政府監督機制，即使有做公正的報告
最終分配結果仍取決於建商與住戶的私下協議
 

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